Golfový resort v Hostivaři. Skiarena v Krkonoších. Středisko Cape Smokey v Kanadě. Ze spolupráce developera Martina Kulíka a architekta Petra Koláře vznikají uvolněné projekty směřující od užitkovosti ke komplexnímu životnímu stylu. Tak jako v jejich „základním táboře“ v Hostivaři, kde najdete vše, co je třeba k životu: dobré jídlo a pití, sport a umění. I kanadský projekt v Novém Skotsku vzniká ve stejném stylu.
Shapes: Budeme mluvit hlavně o vašem novém projektu v Kanadě, ale když sedíme tady ve vaší centrále v Hostivaři, musím říct, že mě fascinuje nápad udělat z golfového hřiště také galerii v přírodě. Umělci od Kolíbala přes Opočenského po Černého a spousta dalších, bude i v Kanadě něco podobného?
Martin Kulík: Určitě se k tomu časem dostaneme, celý kanadský projekt je hodně podobný tomu, co děláme tady v Česku. My v podstatě pořád děláme to samé. Lyžařské středisko i golf, tady i v Kanadě, domy pro stejné lidi, pro něž stavíme v Česku, pořád dokola.
Petr Kolář: My jsme s Martinem dělali už hodně projektů společně, nejen tady v Hostivaři, ale třeba i lyžařské centrum v Malé Úpě. Všechno jsou to projekty, které se od architektury vyvíjejí do takového, řekněme, lifestylu. Lidé, kteří tam bydlí nebo tam jezdí, už tam nejezdí jenom lyžovat a přespat, ale jsou pro ně důležité všechny ty služby kolem, které to nabízí a které se stále rozšiřují a vylepšují. Stylový život v místě, řekněme. Ukazuje se, že je to velice úspěšné, takže není potřeba nic měnit a my v tom jednoduše pokračujeme dál. A věříme tomu, že to, co je úspěšné tady, bude úspěšné i v Kanadě.
Tady v Hostivaři je fascinující propojení přírody, sportu a umění, vytváří to ducha místa, který člověk hned osloví, je tu opravdu průřez novou českou sochařinou, i to v Kanadě využijete?
MK: Zrovna umění je zatím v tom projektu v Kanadě úplně minoritní a my s tím spíše začínáme. Teď bereme na místo jednoho českého umělce, který tam bude pro nás tvořit, uvidíme, kam se úvahy v tomto směru budou na místě vyvíjet.
PK: To je vždycky až taková třešnička na dortu, krásný doplněk. Nějak se musí nejdříve začít, pak pozorujeme, zda se to vyvíjí správným směrem, a přidáváme další vrstvy. Projekty se vyvíjejí postupně. Neděláme to jako takovou kobercovou zástavbu, nepostavíme všechno najednou.
I to, co vidíte tady v Hostivaři, vzniklo postupně, nikdo na začátku, když to tady Martin koupil, nevěřil tomu, že by z toho mohl vzniknout tak pestrý a zajímavý komplex, jaký tu dnes je. Je to ale práce patnácti dvaceti let. Trvá to, než to vybudujete, než přesvědčíte lidi, aby tu bydleli, aby sem jezdili. To je dlouhodobý proces.
Co bylo klíčové pro úspěch v Hostivaři?
PK: Být tu. Martin kdysi dávno udělal správný krok, se kterým jsem tedy nebyl nejprve moc happy. On mě vlastně přesadil sem do Hostivaře, když říkal, ať tady také bydlím. Protože když tady budu bydlet, budu vše daleko víc a lépe vnímat, než když tady bydlet nebudu. A měl pravdu. Tady je všechno, nepotřebuji chalupu, užiju si přírody, máme tu pekárnu, pivovar, sportovní zařízení. A když si chci užít města, jsem tam za patnáct minut.
A stejně měl Martin pravdu, když mě donutil, abych si postavil chatu v Malé Úpě, a já si myslel, že je to úplná blbost, a dneska jsem za to vděčný. Když jste, žijete na místě, všechno potom vnímáte mnohem intenzivněji. Dokážete si věci víc představit, než když je to takové beze vztahu, anonymní.
Líbí se mi, jak mluvíte za Martina…
MK: To je v pořádku… (smích)
PK: (smích) My se známe desítky let, a potom my se opravdu vidíme velmi často, máme tady kanceláře vedle sebe, věci spolu neustále probíráme, otevřeně si říkáme své názory a oba se navzájem respektujeme. A tenhle náš společný dialog je, myslím, také cestou k tomu úspěchu.
Petr mluvil o tom, jak je důležité být na místě, aby člověk vůbec věděl, kde tvoří, kde bude stavět. Kanada je přece jen trochu z ruky, nebo jste i tam potřebovali být notnou chvíli na místě, abyste mohli vytvářet svůj projekt?
MK: Kanada, tedy ten projekt v Cape Smokey, ať jsme přesní, je možná specifická hlavně v tom, že my tam neděláme prioritně pro kanadský trh. My to děláme pro sebe. My vlastně všechno celý život děláme pro sebe. Zaplaťpánbůh jsem nikdy nebyl nikde zaměstnaný a celý život si dělám to, co mě baví. Když mě baví hrát tenis, postavím si tenisovou halu. To samé Kanada. Kanada je opravdu „exit v naší hlavě“, který si umíme představit. My tam ale nechceme utíkat, chceme být tady. Já jsem takový, řekněme „zaprděný Pražák“, který by jinde neuměl žít, ale tam si to najednou umím představit.
Čím to?
MK: My se tam nemusíme ničemu a nikomu moc přizpůsobovat. Přišli jsme tam do nádherné přírody, do místa, kde nás chtějí, kde nám nedávají žádná omezení, kde si můžeme dělat, co chceme, což je neuvěřitelné. A my si to zase takhle průběžně vymýšlíme. Jestli tam postavíme sto domů nebo tisíc, to nikdo zatím neví. Bude se to rozvíjet dalších dvacet třicet let, budou na tom pracovat naše děti. Je to velký projekt a my ho chceme dělat co nejlíp, ale tak, abychom si to užili.
PK: Začalo to ale stejně jako vždycky. Postavili jsme tam kamarádovi takový zajímavý dům na útesu a začali jsme tam jezdit. A jak tam trávíte čas, ono vás to nějakým způsobem osloví a začnete přemýšlet, co dál. Není to tak, že jedete autem kolem a najednou si řeknete, hele, tady by se dal koupit pozemek a něco tu postavíme. My na tom místě už jsme třeba deset let. A postupně jsme došli k závěru, že je to neuvěřitelně kouzelné místo, kde v létě máte oceán tři metry od domu, v zimě sjezdovky a na lyžích zase dojedete až do bytu. Hodně jsem cestoval po světě, ale tohle skoro nikde nenajdete. Na tom místě se nabijete energií, dá se tam provozovat spousta aktivit.
To je vidět i na videích, která máte na webu, je to uchvacující. Budou to moci využít i místní, jinak řečeno, budete ty nové apartmenty prodávat i Kanaďanům, nebo jen Čechům?
MK: V první etapě, kterou teď děláme, nabízíme bydlení pouze Čechům, protože je to pro nás jednodušší. Trochu se bojíme obecně legislativního procesu, sice jsme tam už jeden dům postavili a vším tím prošli, ale dnes už stavíme spíše část města, a to znamená, že musíte udělat čističku, kanalizaci, kruhové objezdy apod., a to je jiné stavění.
To vše je i v Kanadě povinné ze zákona…
MK: Samozřejmě, ale je to samo sebou, když postavíte sto či tisíc domů, musíte je nějak odkanalizovat, přivést do nich vodu, elektřinu. To jsou velké infrastrukturní stavby, které nás čekají. A dokud nezkolaudujeme první etapu, což by mělo být na konci letošního roku, nechtěli jsme nabízet domy cizím lidem. Dnes pořád prodáváme jen známým, protože víme, že když bude problém s nějakým slovíčkem ve smlouvě, že s nimi ho snadno změníme. Další etapy výstavby už ale půjdou normálně na kanadsko-americký trh.
Jak vypadá jednání s kanadskými úřady ve srovnání s byrokracií, kterou znáte z České republiky?
MK: To je to, co nás moc těší, protože práce je v Kanadě v tomto směru strašně jednoduchá. Například když chceme cokoliv udělat v Malé Úpě, je to peklo, opravdu peklo. My nemáme až takové problémy v Praze, protože za prvé projektů tu neděláme tolik, a za druhé se nepouštíme do žádných kontroverzních staveb. V Malé Úpě je to úplné šílenství. V Kanadě je to obráceně.
Jak to tedy probíhá v Kanadě?
MK: Stavební povolení máte prakticky v průběhu několika dnů, u větších věcí maximálně v týdnech. Všichni nás tam chtějí, nikdo nám nehází klacky pod nohy. Neexistují tam žádné iniciativy, které by nám říkaly, abychom nestavěli. Nevím o nich. Jsme tam vlastně patnáct let a nenarazili jsme na nic, co by bylo špatně. Je to tam opravdu divné… (smích)
PK: Ten velkorysý přístup je možná dán i velikostí Kanady. V každé zemi jsou nějaké problémy, ale většinou jsou tam nějaká pravidla, jak stavební povolení získáte. A když je dodržíte, máte ho. Je to strašně jednoduché. Celý problém u nás v ČR spočívá v tom, že u nás žádná pravidla nejsou. A když stavební povolení nakonec získáte, ještě to neznamená, že můžete stavět. Nám se teď stalo, že už tři roky od nabytí právní moci stavebního povolení stojíme, nemůžeme stavět, protože jisté občanské sdružení se s námi přes soudy dohaduje, zda můžeme nebo ne. Není tu žádná jistota, že když do něčeho investujete peníze a něco chcete vybudovat, budete to moci také v dohledné době udělat.
MK: V Kanadě je to rychlé, v řádech týdnů tam můžete realizovat, co si tady vymyslíte. V Čechách se stává, že projekt stojí i deset let, ale pak, když už je povolený, je zastaralý, a musí se překreslovat, dělat znovu. V Kanadě, když to někdo nakreslí, můžete do půl roku stavět.
Pro Čechy neuvěřitelné! Je to jenom legislativou nebo i pozitivním nastavením lidí na úřadech?
MK: Je to vším. Oni jsou velká země, chtějí, aby tam lidé jako my přicházeli. Když přijdete do Krkonoš, že tam postavíte tisíc domů a sjezdovky, tak to nejde. V Kanadě naopak všichni tleskají a říkají, my chceme ty investice, chceme tam v těch místech mít život, a to platí pro celé Nové Skotsko.
To má přece jen víc prostoru než Krkonoše.
MK: To ano. My jsme v Novém Skotsku, a to má milion obyvatel a je velké skoro jako celá Česká republika, z toho půl milionu lidí žije v hlavním městě Halifax. Oni samozřejmě chtějí, aby tam byli lidé.
PK: Když navíc přijdete s výjimečným projektem, jaký, jak si myslíme, máme my, je to pro ně o to zajímavější. Oni se pak dostanou do médií a začnou ten projekt, tedy i vás, propagovat kvůli turistickému ruchu. Já si toho moc vážím, je to milé.
MK: My tam opravdu přinášíme něco jiného. To, co tam postavili náš kolega Jirka tady s Petrem před těmi dvanácti lety, to je pro ně fakt jako UFO z Marsu. Doposud tam měli papundeklové domečky, co všichni známe z Ameriky, když je odfoukne hurikán, najednou tam přicházíme my a stavíme v kvalitě, o které se jim nezdálo. Má to samozřejmě i praktické problémy, a to je nedostatek zaměstnanců. Navíc vysvětlit těm, kteří tam jsou, že třeba spára má být opravdu uprostřed toalety, je někdy dost těžké.
Na stavbě pro vás pracují tedy i místní, české firmy tam nejsou?
MK: Vezli jsme tam třeba česká okna i pár dřevěných domů z Čech na zkoušku, abychom ukázali, že to umíme i z Čech, a získali od místních nějakou lepší cenu. Ale jinak využíváme místní.
V tom projektu nejste jen vy dva. Od začátku v něm by Jiří Kejval, pořád ještě předseda Českého olympijského výboru, který tuším koupil ty pozemky v oblasti Ingonish.
MK: Jirka ještě s jedním kolegou z New Yorku. A já jsem vlastně celoživotní parťák Jirky v různých firmách, takže pak jsem do toho přistoupil já a pak je tam ještě pár opravdu hodně minoritních akcionářů.
Architektonické návrhy dělá všechny Petr, tedy společnost ADR?
PK: Ano, návrhy děláme sami, ale technické výkresy necháváme dělat v Kanadě, protože technické normy jsou tam samozřejmě jiné. Na tomto projektu ještě pracuje Ateliér 8000. Vytvářejí jeden z domů a podílejí se i na části urbanistického rozvoje. Scelující rukopis, který tam vzniká, je ale náš.
Jak byste ten rukopis popsal?
PK: Vždycky, když to vidím na papíře, mám strach, jak to bude vypadat v reálu. Tady to bylo jiné ještě v jedné věci. my jsme jinak takoví geometričtí, tady jsme ale vymysleli trochu náhodný urbanismus, v němž jsme se podřídili přírodě a nechtěli jsme ji znásilňovat. Dneska, když vidím ty domy, které tam v tom nahodilém urbanismu vyrostly, mám strašnou radost, že to nejen velmi dobře vypadá, ale dobře to ladí i s místní přírodou.
A to byl váš hlavní cíl
PK: Ano, protože když tam jedete, chcete si užít hlavně ten oceán, nádherné lesy a hory, nechcete mít pocit, že jste najednou uprostřed nějakého developerského sídliště, které tam nepatří. Mám fakt radost, že se to povedlo.
Co z místa jste ještě do toho projektu zapustili?
PK: Ty domy, které vidíte na fotkách a které vypadají, že jsou na to pobřeží volně rozsypané, nemají ještě fasády. A ty budou červené, vytvořené z místního dřeva, z kanadského cedru. Bude se střídat taková přírodní šedá s tou lehounce červenou.
MK: Budeme do detailu dotahovat i vybavení interiérů, ale hlavně tam hraje ta příroda, vždyť máte dům pět metrů od moře, a to je málokde na světě.
PK: Ale zažijete tam i něco, co my ve střední Evropě nikdy nezažijeme. Stojíte u okna a najednou přiletí orel bělohlavý a loví ryby a vy na něj koukáte z pár metrů. To je fakt nádhera. Jedete na golf? Dávejte pozor na medvědy a určitě si přečtěte, co dělat, když se s nimi potkáte, nebo když narazíte na vlky. Je to pro nás v našem věku takový ráj, z něhož chceme mít radost.
MK: Ale jedna z našich strategií, kromě toho, že budeme prodávat domy na rekreaci, je i to, že to chceme provozovat jako volnočasové středisko. Tedy že tam lidé nebudou bydlet, ale někdo se o to bude starat a oni tam budou jezdit aktivně relaxovat nebo to někomu na rekreaci půjčovat. Proto chceme, aby tam jezdili Britové, kteří to mají letadlem pět hodin.
PK: Je tam opravdu všechno, můžete lovit kraby, surfovat, jezdit na lyžích i na běžkách nebo se projet na skútrech. Na horských kolech. Skialpy. Lyžování je tam nádherné, protože je tam úplně jiný sníh. Nebo můžete pozorovat velryby, tuleně, jít na lov. Sbírat houby. V každém ročním období si tam něco najdete.
Máte při rozvíjení projektu v Kanadě nějaký developerský limit, nějakou stopku, dál už nestavíme?
MK: Nevím, záleží na tom, na co budeme mít energii, která není jako před třiceti lety. Ale hlavně to budou dělat naše děti, které to třeba uvidí jinak.
Těm se na Cape Smokey líbí?
MK: Líbí. Jirky syn tam už pracuje, je šéfem toho volnočasového areálu. Bydlí tam, už má kanadské občanství. Vypadá to, že by tam chtěly i moje děti. Jedno už tam pracuje, ale jinak ještě studují. Nevíme, co bude dál. Ale nakupujeme další a další pozemky ve stovkách hektarů přímo v té lokalitě, kterou možná někdy za 30 let nebo za 100 let budeme developersky rozvíjet. Něco tam určitě bude.
Budete si dál vybírat lidi, kterým budete domy prodávat?
MK: Další fáze určitě budou už veřejné, teď je to opravdu jen užší okruh lidí a není to úplně veřejný prodej. My ani nehledáme klienty, jen chceme, aby se to trochu dostalo do povědomí lidí. Dělám developerskou práci celý život a vždycky říkám, že nás musejí přemlouvat kupující, ne my je.
PK: Martin si za svůj život vybudoval určitou klientelu, která mu věří a jde za ním. Mají dům tady na golfu, ale i na Malé Úpě. My tu třeba s lidmi od nás z ulice sedíme a dáváme si oběd na golfu a večer už pijeme pivo v pivovaru Trautenberk v Krkonoších. A tohle je něco podobného. Obklopili jsme se lidmi, kteří podobně myslí a mají radost z toho, co děláme, a zapojují se a pomáhají. A také vědí, že za věcmi jdeme a realizujeme je, nikdy to nejsou jen řeči.
Jsou do projektu v Kanadě vložené jen české peníze, nebo jsou do financování zapojeny i kanadské či americké subjekty?
MK: Zatím tam byly jen naše peníze, které jsme do toho dali jako akcionáři. Nemáme zatím žádné půjčky, ale protože výstavbu chceme akcelerovat a nestavět 30 domů ročně, ale možná 50 nebo 100, musíme řešit i financování. S českými i kanadskými bankami.
Co bude výhodnější?
MK: Přesně tak. Kanaďani nás mají sice strašně rádi, ale jsou tam vyšší úrokové sazby než u nás. Takže se bavíme i s českými bankami. Ale nejprve chceme do konce roku dodělat tu první etapu, a teprve potom jít na trh. Doposud jsme investovali vyšší stovky milionů korun. Kromě domů a části infrastruktury, která se dodělává, jsme za to postavili i osmikabinovou lanovku.
Bylo tam nějaké lyžařské středisko předtím, než jste přišli? Jak to tam vůbec vypadalo?
MK: Ano, lyžovalo se tam, bylo tam středisko se starým vlekem.
PK: Byl tam základ sjezdovek a lyžařského vleku, jinak tam nebylo nic.
MK: Koupili jsme to středisko za strašně málo peněz, oni ale chtěli, aby ho koupil někdo, kdo tam bude investovat. V té době tam jezdila jen malá poma a byla tam rozpadlá deset let nejezdící čtyřsedačka, totálně vybydlené. Ten areál historicky špatně fungoval, protože tam v zimě nebyli lidi, neměli totiž kde bydlet. Bylo tam krásné ubytování na léto, ale ne na zimu. A my jsme přišli s nápadem udělat z toho středisko s celoročním provozem.
PK: Já tyhle situace miluju. Stalo se mi to několikrát v životě. Přijdete na místo, kde máte něco postavit, a před vámi je hustý les, kterým nemůžete ani projít. Nevíte ani, jak pozemek, který máte, vypadá. Cítíte jen tu vůni oceánu a teď vám někdo řekne: tady postav vesnici.
Když jsme stavěli v tropických pásmech, vysekávalo se všechno mačetou, tady to bylo jiné…
MK: Jeden dva roky jsme chodili kolem a říkali, který strom uřízneme, který necháme. Kanaďani jsou v tom jiní než my, klidně vám řeknou, jestli to musíte pokácet, pokácejte, bude to ale trvat sto let, než tu bude další strom.
PK: Nakonec jsme zjistili, že tam moc vzácné stromy nejsou, a tak se pracovalo až do dnešní podoby. Není tam skála, a tak jsme celý ten terén začali tvarovat. Pořád se to předělávalo.
Domy jste chtěli od počátku mít v nějakém dialogu s přírodou?
PK: Já mám rád, když je hned poznat, co je ten prostor či dům zač, tedy když jdu do banky nebo do divadla, že jdu do banky či do divadla, a ne abych na náměstí dlouho přemýšlel, který dům by mohl být banka, nebo kde je divadlo. Musí to být na první pohled jasné. A stejné to bylo tady. Snažili jsme se přizpůsobit designu přírody. Ty domy jsou velmi jednoduché, obložené kanadským cedrem, jak už jsem říkal. Vynechali jsme všechny plastové materiály, všude jsou přírodní. Chtěli jsme, aby ty domy byly nenápadné. V Kanadě se staví přesně naopak, ty domy jsou bílé, viditelné, mají spoustu střech a stříšek. Taková klasika. Ok. My jsme chtěli být jiní, aby lidé, když jedou kolem, si těch domů skoro ani nevšimli.
Platí to i pro jachtařskou a rybářskou marinu, kterou tu plánujete?
PK: To je ještě daleko, ale vlastně ano, takto to chceme. Aby tam byly nějaké rybářské lodě, které si člověk bude moci pronajmout, anebo, když někdo bude chtít zaparkovat plachetnici, bude mít kde.
MK: Marina tam už jakási je, máme ji pronajatou, a je součástí přímo toho našeho místa, což je výhoda. My se i v Čechách trochu bavíme jachtingem, takže v plánech to zahrnuté máme. Minimálně půjčovnu menších lodí a kotviště pro charterové plachetnice nebo něco takového.
PK: Postavit to nebude problém, celý život stavím uprostřed oceánu, bál bych se spíš, kdybych měl postavit něco v centru města… (smích)
Děláte věci jen pro sebe, říkali jste na začátku. Myslíte, že po Kanadě ještě přijde něco podobného?
MK: Nevím.
PK: Když to přijde, tak ano. Věci fungují spíš takto…
MK: Já jsem nikdy nechtěl mít moc velkou firmu, proto to všechno vlastně děláme s kamarády a jsou to malé věci, které pak na sebe nabalují další.
Proč jste nechtěl velkou firmu?
MK: Protože chci být sám svým pánem…
Chcete všude dohlédnout?
MK: Přesně tak, ale také chci žít to místo. Proto se mi strašně líbí tady v Hostivaři na golfu. To, co tu stavíme už od roku 2002. Můžu být na té stavbě denně a jsem to pořád já. Neříkám dělníkům, co dělají špatně nebo dobře, ale chodím a koukám kolem sebe a pořád se něco snažím řešit. A to, když budu stavět v Jihlavě, nebude.
PK: Martinovi se to v jeho oboru povedlo, mně v mém úplně ne.
Cape Smokey development Kanada
Last modified: 17. 6. 2025
