Uplynulý rok byl pro PSN z hlediska hospodářských výsledků rekordním. Co konkrétně za nárůstem tržeb stojí?
Za rok 2025 jsme překonali hranici tří set prodaných jednotek, což pro nás opravdu znamená rekordní rok. To se samozřejmě i kvůli zdražování jednotlivých produktů v rámci celého trhu dostává na částky, na které jsme se nikdy v historii nedostávali ani zdaleka. V prodejích se za rok 2025 blížíme zhruba k částce tří miliard korun. To jsou skoro dvojnásobná nebo trojnásobná čísla než před několika lety. Je ale třeba znát faktory, které k tomu vedly. Důvodů je pro to několik: Jednak nám trh přeje a pak se také v loňském roce zrovna sešlo větší množství projektů, které jsme dávali na trh najednou. Čísla ale trochu klamou, protože ve srovnání s pěti lety nazpět byla průměrná cena jedné jednotky jinde.
PSN má aktuálně rozpracované asi čtyři desítky projektů. Který z nich je nyní nejblíže dokončení?
Aktuálně dokončujeme například projekt Jeseniova. Jde o velký činžovní dům na Praze 3, který má skoro padesát bytových jednotek. Už jsou kompletně rozprodané, stavba je hotová, podepisují se kupní smlouvy a byty se předávají klientům. Potom nám zbývá k doprodeji už jen několik jednotek v projektu Maroldova, který už je také zkolaudovaný a stěhují se sem první obyvatelé. A pak je spousta dalších projektů v běhu. Pro nás je finální fází i to, že chystáme projekt ke stavbě – a to nyní nastává například u Koh-i-noorky. Několik let jsme pracovali na povolení a blížíme se zde ke konci. Je to kus města – celý blok ve Vršovicích – na nádherném místě, perfektně napojený na město a opět perfektně vymyšlený od Jakuba Ciglera (JC Architekti). Teď se chystá stavba, a ta bude probíhat ještě tři až pět let podle toho, jak budeme projekt fázovat. Těšíme se na to, až zde doručíme na trh až šest set nových bytových jednotek.
V jakém typu projektů nyní vidíte největší potenciál?
Už historicky jsme vždy cílili především na bydlení. To nás baví a naplňuje dodnes a vidíme v něm gró našich aktivit i do budoucna. Firma vyrostla na rekonstrukci činžovních domů, nicméně jak šel čas, portfolio se rozšířilo. Dnes už nejde zdaleka jen o rekonstrukce ani jednotlivé novostavby. Působíme i ve velkém developmentu – rozvíjíme brownfieldy a industriální zóny, řešíme změny územních plánů. Jde o projekty, které jsou na pět, deset nebo dokonce i patnáct let. Příkladem je třeba celá čtvrť Brno Jedna, kde máme práce na příštích patnáct let. Limit projektů, které nám do budoucna dávají smysl, proto není skoro žádný.
Měřítko vašich aktivit se neustále zvětšuje, od jednotlivých staveb jste se posunuli k celým městským čtvrtím. Jsou právě velké projekty tím, co chcete do budoucna rozvíjet intenzivněji?
Je pravda, že je to pro nás nový směr, kterým jsme se vydali teprve v posledních několika letech. Tomu jsme museli uzpůsobit i fungování naší firmy. Posílili jsme tým, který na těchto projektech pracuje. Mám radost, že jsou v něm skvělí manažeři s vyloženě developerským přístupem, což u nás dříve nebylo obvyklé. Nemohu ale říct, že by to byl jediný směr, kterým bychom chtěli do budoucna jít. Stále jej budeme kombinovat s tím, v čem máme největší zkušenosti a co si také chceme zachovat i nadále. Co se týče činžovních domů, je příležitostí logicky čím dál méně, ale stále se objevují a já věřím, že v příštích pěti nebo deseti letech bude toto i nadále naše aktivita. Nemáme tedy jeden vyhraněný směr, ale spíše své aktivity rozšiřujeme.
Kam se v dnešní době posouvají projekty v oblasti činžovních domů?
Aktuálně jsme dokončili a nabídli k prodeji byty v kubistickém domě v Heřmanově ulici na Letné a také na Bělehradské, kde už jsou byty rovněž skoro rozprodané. Heřmanova je z několika důvodů velmi výjimečný projekt. Tím prvním je lokalita – Praha 7 a Letná především zažívá velký boom. Po bydlení v této lokalitě je extrémní poptávka. Druhým důvodem je ráz samotného domu, jeho architektura a historie. No a díky zvýšené poptávce přemýšlíme o tomto produktu trochu jinak – měl by přinést výjimečnou architekturu nejen tím, co vyzařuje navenek na fasádě, ale i tím, co chceme nabídnout uvnitř. Projekty tohoto typu jsou tak výjimečné, že do standardu vnášíme například mramorové obklady, což neděláme všude.
Dá se na základě vašich zkušeností konstatovat, že poptávka po prémiových realitách všeobecně roste?
Obecně se nám daří velmi dobře. Česká republika, a speciálně Praha, která je v ní takovým ostrůvkem, stále bohatne a chce se do ní stěhovat stále více lidí. S tímto radostným trendem jde ruku v ruce poptávka po speciálních nemovitostech a roste i poptávka po luxusním segmentu. Na trhu je takových nemovitostí pořád ještě málo, stavebních povolení a projektů je málo, stejně jako prostoru v Praze. Vidíme to právě při spouštění projektů, jako je Heřmanova, a podobně nás nyní čeká několik dalších projektů na Praze 1 a 2. Nedávno jsme společně s Pentou nachystali Vinohradskou 8 – výjimečný produkt, kde již také vidíme nadstandardní poptávku. A i do budoucna věřím, že tento trend ještě bude pokračovat.
Vinohradská 8 je unikátní projekt jak svou lokalitou na pomezí Vinohrad a Václavského náměstí, tak historií – jde o prostor po bývalém Transgasu –, ale i skloubením několika různých funkcí. Výjimečný je také tím, že na něm spolupracujete s dalším developerem – Pentou. Jak to vůbec probíhá, když na jednom projektu spolupracují dva developeři?
Development je komplexní disciplína a je v něm potřeba expertizy, velké množství zkušeností, ale také kontaktů a komunikačních dovedností při vyjednávání s městem, politiky, úředníky. Takový projekt, jako je Vinohradská 8, kde bude bydlet a pracovat více než tisíc lidí a který má ambici zpět propojit Václavské náměstí a Vinohrady, by byl na jednoho developera až moc. Dohromady na něm pracuje okolo třiceti lidí skoro na denní bázi. Než jsme si s Pentou plácli na společném obchodu, domluvili jsme se konkrétně i na tom, jak bude spolupráce probíhat.
Jak jste si rozdělili kompetence?
Co se týče projektového managementu, předali jsme otěže Pentě. Jsme ale do procesu absolutně vtaženi a máme možnost přijít se svými zkušenostmi a vlastní expertizou, kterou si neseme z historie. Za mě je to skvělá týmová spolupráce a věřím, že i Penta oceňuje, že produkt není z pera jednoho developera, ale vychází ze zkušeností obou. Development není černobílá disciplína, je třeba dělat spoustu kompromisů a rozhodnutí, která nemusejí být pro všechny vždy ta správná. Možnost poradit se s parťákem a činit rozhodnutí v týmu, tak jak to máme my s Pentou, je velkým přínosem. Věřím přitom, že jsme s PSN do projektu přinesli a zakomponovali řadu dobrých návrhů, které vycházejí z naší třicetileté praxe na rezidenčním trhu.
Jakých konkrétně?
Nejživější diskusi jsme vedli na téma architektura, dispozice a velikost bytů nebo exkluzivních velkých bytů v horních patrech. Neříkám, že Penta s tímto zkušenosti nemá, ale věřím, že jsme do projektu dokázali vnést spoustu podnětů a společně jsme produkt „vymazlili“ tak, aby fungoval perfektně.
Vinohradská 8 budí emoce – už jen proto, že plánované stavbě podle návrhu Jakuba Ciglera ustoupila předchozí budova Transgasu. Co pro vás bylo na tomto projektu největší výzvou?
Největší výzvou bylo uvěřit. Tento projekt se na začátku po dlouhou dobu „povaloval“ a vlastně tak trochu spal. Původní vlastník začal myšlenkou, že by měl ze sta procent plnit funkci kanceláří. Naše myšlenka byla jiná, a to nakombinovat rezidenční a kancelářskou funkci a velmi precizně pracovat s parterem a veřejným prostorem. Ne každý našel na takový projekt odvahu, ale my vnitřně tušili, že řešení je možné. Díky svému umístění a technicky extrémně náročnému řešení i historické konotaci s brutalistní architekturou, vyvolával mnoho nejistot. My jsme vzali odvahu do hrsti a uvěřili, že nakombinování různých funkcí – rezidenční, administrativní i komerční, je ta správná cesta. A i kvůli technickým výzvám, jako je blízkost k železničnímu tunelu, rozhlasu a okolní zástavbě. Je to jeden z nejkomplexnějších projektů, jaký jsme prozatím v PSN dělali.
Proč je právě tady mix funkcí nejvhodnějším přístupem?
Mix funkcí není jen trend, ale nejlepší možné řešení pro danou lokalitu. Developer musí vždy vycházet z lokality a potenciálu celého území; v dnešní době nelze žádný projekt postavit pouze na číslech. Naší rolí jako developera je dávat projektům smysl, myšlenku a společně s architekty pak také podobu. Musí to hlavně prakticky fungovat a funkce proto musí být v souladu s tím, co na dané území patří. Naše myšlenka byla od začátku opřená o to, že musíme propojit Vinohrady a Václavské náměstí. Se vším respektem k brutalistní architektuře – toto propojení tam dříve nefungovalo. Magistrála rozdělila město na dvě části a my se je opět pokoušíme spojit. Dáváme si při tom záležet, aby se toto propojení podařilo a aby to, co vznikne, vydrželo navěky. To jsme ostatně zdůrazňovali i v zadání architektům.
Co podle vás činí architekturu nadčasovou?
Nepovažuju se v tomto směru za odborníka – právě k tomu máme architekty. Bavíme se s nimi, snažíme se jim naslouchat, ale samozřejmě se je také často snažíme korigovat. Ne vždy si můžeme dovolit všechno, co nám navrhnou. Důležitá je diskuse, z níž vzejde kompromisní řešení, do nějž jsou zahrnuti architekti, město i památkáři. Je třeba, aby to, co architekti navrhnou, mělo za padesát let stále stejnou kvalitu. Nesmí to být proto jen něco trendového. V architektuře hledáme spoustu inspirace a myšlenek, ale je to jen jeden z mnoha nástrojů, které činí projekt úspěšným. Architektura musí jít ruku v ruce s urbanismem, charakterem místa a okolním životem, který by měla umět vhodně podpořit.
Co je pro vás jako developera při spolupráci s architekty zásadní?
Záleží to na typu projektu – jestli se bavíme o činžovním domě, konkrétním pozemku nebo o velkém brownfieldu. Začátek ale bývá velmi podobný. U větších projektů se potkáme s více architekty a předložíme všem pěti nebo deseti ateliérům najednou stejnou výzvu. Pokorně se jich ptáme, jak by se to celé mohlo tvářit. Je až neuvěřitelné, s jak různými nápady pak v soutěži přicházejí. Na jednom konkrétním pozemku, v lokalitě se spoustou limitů, které se ve městě objevují, vymyslí tolik různých přístupů k tvoření hmoty, k umisťování na pozemek a designu budov! Při jejich posuzování se jako developer nedíváme jen na výraz domu a jeho design, ale na to, jestli je návrh vůbec postavitelný a smysluplný. Výběr pak neprobíhá za zavřenými dveřmi, ale v diskusi s architekty. Ten, kdo má „jen“ promyšlený design, s návrhem uspět nemůže. Je třeba, aby měl zároveň s ním na mysli i jeho proveditelnost.
Jak jako developer zasahujete do samotné podoby architektonického projektu?
Jakmile projekt vybereme, začneme jej společně s architekty modelovat do podoby, která je zároveň hodnotná svým designem, ale také povolitelná na příslušných úřadech. A naší prací je, aby zcela naplňovala potřeby klienta, protože my máme ke klientovi blíž než architekt – to je naše role jako developera. A pak přichází ta technická a mechanická část – pod krásnou architekturou, urbanismem a oživováním prostor v parteru je spousta problémů technického rázu, které nejsou vidět. A naší důležitou rolí je, abychom spolu s architekty a projektanty vymysleli, jak je vyřešit v rozumný čas a za rozumné peníze.
Vedle Prahy působí PSN také v regionech – například v Brně, Pardubicích nebo Hradci Králové. Jak se trh vyvíjí tam?
V Brně jsme relativně krátce, před čtyřmi lety jsme akvírovali první projekt a hned poté jsme otevřeli pobočku. Máme z ní velkou radost – je tam skvělý tým, skvělá nálada a několik neskutečných developerských projektů. Rozjely se dokonce nad naše očekávání – objem práce mnohonásobně přesahuje naše představy, které jsme měli před čtyřmi lety, kdy jsme o Brně začali přemýšlet. Nyní nás tam čeká i pár prémiovějších projektů. Máme na pipeline neuvěřitelný činžovní dům v centru města a jsme přesvědčeni, že bude stejně úspěšný jako naše činžáky v Praze. V Pardubicích jsme nedávno dokončili a otevřeli Obchodní dům Grand, kde se nám podařilo architektonicky propojit historii Gočárovy architektury s novodobým přístupem. Dům je již plně v provozu a těší se silné návštěvnosti. V Hradci Králové připravujeme několik menších projektů. Tamní trh se vytrvale posouvá nahoru, rádi bychom tedy i tam doručili něco z našich produktů.
Porozhlížíte se po příležitostech i za hranicemi?
PSN roste a hledá stále nové příležitosti. Díky portfoliu projektů, které tu za těch třicet let vybudovali naši předchůdci, jsme mohli vstoupit do Brna a dále podporujeme aktivity v Pardubicích a Hradci Králové. Dál pracujeme na budoucnosti našeho portfolia v Praze a dalších místech v Česku, ale počet příležitostí na našem trhu je čím dál menší. A tak se díváme i na Německo. Dnes v Německu velmi intenzivně sledujeme několik developerských příležitostí. Máme radost z toho, že tam jsou, ale zároveň máme i velký respekt a pokoru k trhu jako takovému. Německu se v těchto dnech nedaří tak, jak by si představovalo a i my musíme k případným investicím přistupovat opatrně. Ale až přijde správná příležitost, budeme připraveni. Pokukujeme i po Rakousku, ale tam se jedná a priori o Vídeň. V Německu jsou příležitosti ve více velkých městech.
Jaká je vize PSN do budoucna?
Zajímají nás spíše rezidenční projekty, ale máme za sebou i kancelářský development, land development nebo rozsáhlé brownfieldy. Nemáme v tom limit – máme kvalitní developerský tým, který dokáže vykřesat potenciál z čehokoli. Naše portfolio je velmi široké, od luxusních rezidencí v centru Prahy po byty na okraji. Dokážeme nabídnout každému člověku, rodině i investorovi to, co zrovna ve své životní fázi potřebuje. Největší radost ale máme z toho, že lidem můžeme doručovat to, co nyní extrémně potřebují, a to je bydlení.
Štěpán Smrčka
Narodil se v roce 1981 v Českých Budějovicích, kde absolvoval gymnázium a poté Vysokou školu zemědělskou se zaměřením na pozemkové úpravy. Patnáct let působil jako profesionální volejbalista, (VK Jihostroj České Budějovice, francouzský tým ParisVolley a beachvolejbal), získal několik mistrovských titulů a účastnil se mezinárodních turnajů. Po ukončení profesionální sportovní kariéry zahájil dráhu v realitním developmentu. Sedm let působil ve společnosti Passerinvest Group, kde kombinoval práci v obchodním a developerském oddělení. Následně zastával pozici Head of Office Agency ve společnosti Savills. Od roku 2020 působí jako ředitel developmentu ve společnosti PSN, kde vede všechny developerské aktivity a odpovídá za portfolio více než 50 projektů v Praze a v Brně. Součástí jeho odpovědnosti je rovněž řízení obchodního oddělení, které každoročně realizuje 200 až 300 prodejů jednotek k bydlení.
architektura činžáky development Jakub Cigler Penta PSN Rozhovor Vinohradská 8
Last modified: 17. 4. 2026
