Penta Real Estate vstupuje na londýnskýtrh. Co bylo hlavním impulzem pro expanzido prostředí, které patří k nejnáročnějšímv Evropě?
Pavel Streblov (PS): Těch impulzů bylo víc. Jeden z nejsilnějších přišel ve chvíli, kdy jsme v Bratislavě dokončili projekt od Zahy Hadid a slýchali jsme, že je výjimečný a že kdyby stál jen o padesát kilometrů dál ve Vídni, prodával by se za trojnásobek. Podobné reakce dostáváme i u kancelářských projektů v Praze. Jsme přesvědčeni, že náš produkt obstojí v mezinárodní konkurenci, protože i partneři a architekti, s nimiž spolupracujeme, patří mezi světové hráče. A že jsme po produktové i mentální stránce připraveni fungovat na trhu, jakým je ten britský. Dalším důvodem je velikost firmy. V Bratislavě jsme dosáhli významného tržního podílu a prostor pro další růst je tam omezený. V Praze sice potenciál stále vidíme, přesto bylo logické rozšířit naše portfolio do další země. Důležitou roli hraje i to, že podobně jako přivádíme zahraniční architekty do Prahy, chceme sami získávat know-how a zkušenosti tím, že budeme realizovat projekty jinde.
Proč právě Londýn, a ne třeba Polsko, Rakousko nebo Německo?
PS: Británie nás lákala, protože tamní trh je relativně otevřený. Některá německá města mohou být složitější, developer ze střední Evropy tam může narážet na problémy. Británie funguje jako skutečně mezinárodní prostředí, a to i v oblasti developmentu. V první řadě tam rozhoduje kvalita projektu
Jak byste popsali specifika londýnského trhu ve srovnání s Prahou? Funguje výrazně jinak?
PS: Velký rozdíl je v tom, že zatímco v Praze se největší boj odehrává během povolovacího procesu, v Londýně existuje mnoho projektů, které mají potřebná povolení, ale finančně se nevyplatí je realizovat. Ceny bytů tam za posledních deset let téměř nerostly, zatímco stavební náklady výrazně stouply a zároveň přibyly nové regulatorní požadavky a protipožární předpisy. Výsledkem je řada projektů, které jsou sice povoleny, ale nakonec se nestaví. To je přesný opak situace v Praze, kde je nedostatek bytů způsoben především nedostatkem povolených projektů. Podobné je to u kanceláří – vyšší úrokové náklady zhoršily ekonomiku mnoha záměrů, takže se dnes v Londýně staví poměrně málo. Někteří developeři se navíc dostali do finančních potíží, protože se jejich projekty zdržely. Pro nás je to však příležitost. Vstupujeme na trh v době, kdy můžeme získat projekty, k nimž bychom se během období silného růstu pravděpodobně vůbec nedostali.
Jaké konkrétní projekty v Londýně už máterozjednané?
PS: Naší ambicí je zopakovat to, co se nám podařilo v Praze a na Slovensku, tedy vybudovat developerskou platformu, která dokáže pracovat s různými segmenty trhu. Patří sem bydlení, kanceláře, hotely i retail. Naší největší předností je schopnost rozvíjet rozsáhlá území, a právě tam je flexibilita nezbytná. V Londýně si všímáme, že mnozí developeři jsou úzce specializovaní, zaměřují se buď na kanceláře, nebo na byty, a často nemají dostatečné nástroje pro složitější území, kde je nutné funkce kombinovat. To tvoří základ naší strategie. Prvním projektem, který se nám v Londýně podařilo získat, je společný podnik s irsko-britským developerem Ballymore. Vstoupili jsme do portfolia tří rezidenčních projektů v různých částech města a během příštích tří let bychom tam společně měli postavit přibližně tisíc bytů.
V Praze jste byli průkopníky v tom, že jste sem přivedli světové architekty. Dá se recipročně očekávat, že u londýnských projektů dáte příležitost českým architektům?
PS: Vždy se chováme férově a nerozhoduje pro nás, odkud kdo pochází, ale co dokáže. Stejně jako v Praze zveme do soutěží britské architekty, počítáme s tím, že v Londýně budeme zváti české týmy. Věříme, že jim tím můžeme pomoci otevřít cestu na další trh. Je to však spíše výhledna několik následujících let.
Na pražském festivalu PULSE jste se potkali s britskou architektonickou legendou, sirem Davidem Chipperfieldem. Bavili jste se o možné spolupráci?
David Musil (DM): Měli jsme zajímavou diskusi na střeše Masaryčky a dívali jsme se na území, která chceme rozvíjet. Představili jsme mu naši vizi a to, jak přistupujeme k architektuře, veřejnému prostoru, odpovědnosti i velkým rozvojovým územím. Ačkoliv se jedná o architekta s mimořádnými zkušenostmi a projekty po celém světě, v mnoha ohledech jsme si překvapivě velmi rozuměli. Přestože jsme soukromý developer, který může mít jiné priority, shodli jsme se, že architektura není pouze o budově, ale také o kvalitním veřejném prostoru, jakožto i na potřebě rozvíjet rozsáhlá území – ideálně brownfieldy s existující infrastrukturou – a dávat jim nový život. Důležitý je i respekt k tomu, co funguje, a snaha přenést tyto hodnoty do nové etapy města.
A dočkáme se tedy spolupráce Penty s Davidem Chipperfieldem?
DM: My bychom si to moc přáli. Dokonce máme v hlavě jeden projekt, který bychom s ním rádi otevřeli – ale zatím jej ponecháme jako překvapení (úsměv).
Obvykle je vaším modem operandi vypisovat veřejné architektonické soutěže. Přesto se zeptám, zda máte na pomyslném seznamu architekta, s nímž byste si přáli někdy pracovat.
DM: Velké jméno je samozřejmě vidět a marketingově projektu prospěje. Když je však budova dobrá, dokáže příjemně překvapit i méně známý architekt. Proto děláme soutěže. Je to podnětná cesta, samotný výběr, kdy nám radí nezávislá porota odborníků, která má většinu hlasů, nás inspiruje. Osobně tedy nemám žádné vysněné jméno. Jsem rád, že máme možnost pracovat na tak zajímavých místech v Praze, jako je okolí hlavního nádraží nebo území Florenc 21. Soutěž jsme dělali i na čtvrtý kvadrant Vítězného náměstí v Dejvicích nebo na náměstí a centrum Špindlerova Mlýna. I tento menší projekt přilákal třiatřicet ateliérů, z toho polovinu zahraničních.
Co je u vás tedy při výběru architekta prioritou?
PS: Penta je v soutěžích transparentní a architekta vybírá podle nejlepšího návrhu, nikoli podle toho, jak se jmenuje nebo kolik má na kontě realizací. Často záleží i na týmu, který projekt řeší. Někdy je otázka, zda je lepší mít stopadesátý projekt od světové architektonické hvězdy, nebo první velký projekt začínajícího architekta, kterému pomůžeme nastartovat kariéru. Krásným příkladem jsou Chybík a Krištof na Waltrovce. Pro ně to byl odrazový můstek k velkým zakázkám a dnes se dívají po celém světě. Dopad takové spolupráce je pro mladé studio zásadnější než pro velkou hvězdu. Jak říká David, je to projekt od projektu. Ale vždy se snažíme, aby fungoval, nikoli jen nesl slavné razítko. Věříme, že i samotná značka Penta představuje dostatečnou záruku kvality.
Jaký typ projektů má podle vás, řekněme v horizontu patnácti let, největší perspektivu?
DM: Podle mě to jsou velká rozvojová území, kde se potkává více funkcí a navzájem se doplňují. Čtvrti, kde je komerční část, bydlení, kanceláře, hotel i retail i veřejná vybavenost, například muzeum nebo škola. Když se tyto prvky kombinují už od počátku a máte prostor formovat takzvaný sociální urbanismus, můžete společně s odborníky hledat nejlepší způsob, jak celou čtvrť poskládat. Je přitom třeba umět reagovat na aktuální poptávku a upravit plán i v průběhu– například když část pozemku původně určena pro kanceláře může lépe posloužit studentskému bydlení, pokud kancelářský trh zrovna oslabuje. Flexibilita je zásadní.
Když pomineme místa, kde už pomyslnou vlaječku zapíchnutou máte, které světové nebo evropské lokality dnes považujete za nejatraktivnější z hlediska investičního potenciálu?
PS: Na trhy se díváme z pohledu dlouhodobých trendů. Vytvořit developerský tým, který je schopný realizovat velké projekty, trvá ně-kolik let, krátkodobé cykly nehrají zásadní roli. V Praze nám to taky pár let zabralo. Londýn jsme globálně vyhodnotili jako jedno z měst, které má obrovský rozvojový potenciál a mimořádný sociální kapitál a je pro život atraktivní dlouhodobě.
I v dalších desetiletích bude udávat směr a věříme, že u toho můžeme být. Nejdeme tam jen něco zkusit a postavit jeden mrakodrap. Naším cílem je v Londýně vybudovat plnohodnotnou pobočku, která bude fungovat stejně dobře jako naše kanceláře v Bratislavě a v Praze. Chceme tam působit dlouhodobě a projdeme si různými cykly, možná i těmi horšími, pokud přijde propad. Už samotná možnost postavit v Londýně mrakodrap, konkrétně dvaapadesátipatrovou věž v oblasti Canary Wharf, je pro nás výzva. Něco takového bychom si v Praze také jednou rádi vy-zkoušeli, ale tady je to mnohem obtížnější.
Z pozice střední a východní Evropy, jste v tomto směru pionýři, nebo už existují srovnatelní hráči, kterým se podobná expanze do Londýna také podařila?
PS: Nějací hráči už tam jsou. Můžeme zmínit například HB Reavis, který v Londýně úspěšně realizoval několik projektů, což je důkaz, že to jde. Inspirativní je také sledovat české investice v jiných odvětvích. Když člověk v Británii řekne, že je z Česka, okamžitě zazní reakce, že znají Křetínského, který koupil Royal Mail, nebo Komárka, který získal národní loterii. Nejsme tam neznámí, české investice tam rezonují. Naopak se spíše ptají, čím to je, že do Británie vstupuje tolik českých investorů.
A čím to tedy je?
PS: Jeden důvod je zřejmý; v Česku máme mnoho prvogeneračních byznysmenů kolem padesátky, kteří mají silnou ambici posouvat své firmy dál. Na rozdíl od řady západních společností, které po dosažení určité velikosti začnou hlavně vyplácet dividendy a spravovat majetek, naši podnikatelé většinu zisků reinvestují. Platí to pro velké skupiny, jako je EPH, KKCG, PPF, Sev.en nebo naše Penta. Prioritou není každoroční dividenda, ale růst. To umožňuje nabírat velikost i význam. Řekl bych, že zažíváme zlatou éru expanze českého kapitálu do světa. Do zahraničí se posouvá český kapitál v různých formách, i přes menší realitní fondy. To vnímám hodně pozitivně.
Pražský projekt Masaryčka, tedy revitalizace okolí Masarykova nádraží, vstupuje do další etapy, vítězný návrh architektonické soutěže je znám. Čeho se tato etapa týká a jaké fáze nyní následují?
DM: Na dané území jsme měli hotovou urbanistickou studii, která vzešla ze soutěže jako nejlepší. Na jejím základě jsme vyhlásili architektonickou soutěž. Území jsme rozdělili do několika celků, čtyři západní bloky řešíme společně v jedné etapě a jeden blok řešíme samostatně. Florenc 21 je místem s významným veřejným prostorem a dopravním uzlem, kde vznikne kancelářská část, rezidenční část, mikroapartmány a hotel, tedy plnohodnotná nová čtvrť na místě, kde dříve býval autobusový terminál a kudy lidé spíše jen procházeli. Nově tam budou moci bydlet – prostě čtvrť, která bude žít 24/7.
Do architektonické soutěže se zapojila řada ateliérů z Evropy a je vidět, že dnes už téměř nesoutěží jeden ateliér s izolovanou vizí. Architekti vědí, že aby uspěli, musí mít v týmu špičkového projektanta, krajináře nebo dopravního inženýra. Architektura je dnes mezinárodní disciplína a potkávají se v ní týmy složené z různých zemí, často doplněné o české know-how, které je pro povolovací proces velmi užitečné.
PS: Důležitou roli hraje i nezávislá porota. Původně jsme hledali jednoho architektonického partnera pro každý ze čtyř bloků, ale na základě diskuse s porotou jsme nakonec jeden z bloků rozdělili mezi dva různé týmy. Pro nás to znamená složitější koordinaci, protože máme více partnerů, s nimiž musíme spolupracovat, ale když je to ku prospěchu, jsme připraveni upravit strukturu projektu.
Diskutuje se o zastřešení kolejiště pražského hlavního nádraží. Na PULSu zaznělo, že už tam můžete stavět – jak vypadá časový výhled toho plánu?
DM: Budeme se tento projekt snažit naplnit co nejrychleji. Železniční trať je něco jako nepříjemná řeka, která Prahu rozděluje, a nelze ji jednoduše překročit. Pokud však dokážeme vytvořit platformu, tedy most, můžeme území znovu propojit. Vlaky samozřejmě úplně neschováme, jen ten dlouhý pohled na koleje zkrátíme a vytvoříme místo, odkud budou vidět z lepší perspektivy. Hlavní náplní celé platformy tak bude nový veřejný prostor, který doplní stavby, jež pomohou mostní konstrukci vytvořit a financovat. Pravděpodobně tam vznikne i rezidenční část formou studentského bydlení, protože v okolí je několik vysokých škol. Počítáme i s komerční částí a veřejnou budovou. Mluví se o rozšíření muzejního komplexu, kdy by vedle historické a nové budovy Národního muzea mohla přibýt ještě třetí. Společně s hlavním městem, Správou železnic a Českými drahami jsme absolvovali workshopy v Londýně a v Paříži a poznali, že tam se už neřeší, zda taková území rozvíjet, ale jak rychle.
Jaké jsou výzvy projektu Vinohradská 8?
DM: Technickou výzvou je, že přímo pod pozemkem vedou tři železniční tunely z hlavního nádraží. Je to náročné, ale řešitelné. Jsme ve fázi, kdy máme hotovou stavební jámu a umíme se s technickými nároky vypořádat. Další výzvy souvisejí se sousedy. V těsné blízkosti stojí budova Českého rozhlasu s nahrávacími studii, kde nesmějí vznikat nadměrné vibrace ani hluk. Další soused stojí přímo na hranici pozemku. Z hlediska projektu jde o výjimečnou parcelu na začátku Vinohrad, kde lze propojit Vinohrady s oblastí kolem muzea. Zároveň je to příležitost vrátit život místu, které bylo dlouho zavřené a nevábné. Když tam ještě stála budova Transgasu, lidé se jí spíše vyhýbali. Nyní tam dokážeme vybudovat městský blok s vnitřním prostorem a postavit budovy, které v jednom místě znovu propojí tři funkce: retail, kanceláře a rezidenční bydlení.
Jak zde funguje vaše spolupráce s druhým developerem, PSN?
DM: Výborně. Sdílíme stejnou vizi vytvořit kancelářskou i rezidenční část, která odpovídá významu tohoto místa. Jsme na začátku Vinohradské ulice u Václavského náměstí, takže ambice projektu je opravdu vysoká. V tom mezi partnery, tedy Markem Dospivou za Pentu a Maxem Skalou za PSN, panuje úplná shoda.
Spouštíte platformu Penta Art. jakou roli bude hrát umění ve vašich projektech v následujících letech?
DM: Vizí Penta Art je podporovat umění ve veřejném prostoru. Zhruba před sedmi lety jsme začali přirozeně začleňovat umělecká díla do každého našeho projektu. Rozhodli jsme se ale umělce zvát systematickým způsobem – ne aby nám klepali na dveře a přesvědčovali nás o svých nápadech – to by nakonec zvítězil ten, kdo se umí nejlépe prodat. Raději jsme zvolili cestu soutěží – stanovíme pravidla, vymezíme rozpočet a umožníme zapojit se komukoli. Šanci tak dostane mladý umělec i zkušený autor. Do jisté míry se tím vracíme k tomu, co bylo dříve povinné ze zákona (procento na umění). My to však děláme dobrovolně, protože to považujeme za správné a chceme při tom postupovat transparentně.
V jaké fázi projektu je podle vás ideální přizvat umělce? Je to vždy samostatná disciplína, nebo to lze naprosto přirozeně koordinovat s budovou?
DM: Umělci mívají volnomyšlenkářský vztah k pojmům jako harmonogram nebo milník a z mé zkušenosti je proto důležité zapojit je opravdu v rané fázi. Pro mnohé z nich je termín něco vzdáleného, v jejich pojetí platí, že až to bude, tak to bude (smích).
PS: Zkoušíme různé cesty. Máme projekty, kde jsme umělce zapojili později, ale také takové, kde přišli ke slovu velmi brzy. U projektu v lokalitě Na Knížecí jsme například chtěli umění zakomponovat přímo do fasády domu, proto jsme umělce přizvali ještě před finálním určením materiálu fasády. Ne vždy máte štěstí jako v případě sochy Tonyho Cragga na Masaryčce; vznikla nezávisle na interiéru budovy, ale když se na ni dnes podíváte, působí to, jako by byl interiér navržen přímo pro ni.
Současné regulační prostředí – zvlášť to pražské – je terčem mnoha debat. V jakém stavu podle vás je? A čím se vliv tohoto prostředí na tempo výstavby liší od jiných evropských metropolí, když máte možnost srovnání?
DM: Povolovací proces v Česku patří k nejhorším v Evropě. Pozitivní je, že si to dnes uvědomuje stále více lidí včetně politiků. Je vidět snaha tento stav zlepšit a proces zrychlit. Diskutuje se o novém stavebním zákoně i urychlení plánovacího procesu. Povolení záměru je totiž až poslední krok. Již změny územního plánu nebo různé administrativní lhůty proces výrazně prodlužují, aniž by to rozšiřovalo prostor pro veřejné připomínky. Jde čistě o byrokratické průtahy a ty představují největší překážku.
PS: V Londýně nejde primárně o povolení, ale o obchodní riziko a o to, zda se projekt ekonomicky vyplatí. U nás stále ještě řešíme, zda se nám projekt vůbec podaří povolit, a to v horizontu dvou nebo osmi let. Všechna velká města přitom bojují s nedostupností bydlení a hledají různé cesty, jak situaci zlepšit. Myslím, že naše role a také naše zahraniční zkušenost mohou přispět k sofistikovanější debatě. Vidíme, co funguje na Slovensku a v Británii a sledujeme i to, co se tam nepovedlo, abychom se podobným slepým uličkám u nás vyhnuli. Dostupnost bydlení pro střední třídu je kritická a demografický vývoj Prahy jí příliš nenahrává.
I kdyby panovala shoda mezi politiky a developery, je vůbec reálné, aby se obě strany dokázaly sejít na společném řešení?
DM: Věřím, že ano. Bylo to vidět například u projektu Florenc 21, kde posun nastal díky otevřené debatě mezi Prahou 8, Prahou 1, hlavním městem, památkáři a Správou železnic. Když se věci probírají transparentně a s otevřenou myslí, vzniká reálná šance projekty posouvat. Pokud je na obou stranách vůle a velkorysost, mohou vzniknout velké projekty, například plánované zastavění kolem hlavního nádraží, pražské Bubny nebo přestavba nákladového nádraží Žižkov.
Je nějaký globální trend, o kterém se u nás zatím moc nemluví, ale vy osobně věříte, že zásadně změní podobu developmentu v budoucnu?
PS: Když se podíváme třeba na Londýn, je tam nyní velký důraz na prefabrikaci, a to do značné míry kvůli tlaku na snižování nákladů. My to známe ze stavby panelových sídlišť, což byl ve své době efektivní způsob, jak rychle postavit velké množství bytů, od nějž jsme po revoluci ustoupili. Když si vezmete Londýn, kde budovy často mají třicet, čtyřicet nebo padesát stejných podlaží nad sebou, je to ideální prostředí pro využití prefabrikace, která přináší výrazné časové i nákladové úspory. Je to jedna z věcí, kterou chceme v Londýně také uplatnit, a bavíme se o tom, zda by v určitém středním segmentu nebylo možné zavést podobný přístup i u nás.
DM: Určitě. Je to i společenské téma – dostupnost bydlení je celoevropský problém a existuje mnoho cest, jak ho řešit. Máme však obavu, aby některé tlaky a krátkodobá, populistická řešení nakonec situaci nezhoršila. Jsem přesvědčený, že dostatečná nabídka bytů vede ke zlevnění bydlení a k jeho větší dostupnosti. Pokud politici nastaví podmínky a prostředí tak, aby bytů vznikalo dost, jejich cena přirozeně klesne, ať už budou určeny k pronájmu nebo k prodeji.
architektura development Londýn Masaryčka Penta Praha Vinohradská 8
Last modified: 17. 4. 2026
