Nový stavební zákon urychlí povolování staveb

Zásadní legislativní změny čekající na developery v roce 2025 přibližují zkušení právníci z Eversheds Sutherland – Dominika Veselá, partnerka specializující se na nemovitostní právo a oceňovaná expertka v oboru, společně s Bořivojem Líbalem, managing partnerem kanceláře zaměřujícím se na korporátní právo a fúze a akvizice. 

V roce 2025 začne platit nový stavební zákon. Co se díky němu změní pro ty, kteří chtějí stavět?  

Dominika Veselá: Především by mělo dojít ke zjednodušení celého povolovacího procesu. Namísto dosavadního vícestupňového povolování bude u běžného projektu stačit jedno tzv. integrované povolení stavebního záměru. Zkracují se také lhůty pro rozhodování stavebních úřadů. V ideálním případě by mělo být možné získat povolení jednoduchého projektu v řádu týdnů, developeři by se pak mohli dočkat povolení větších projektů o měsíce dříve. Samostatnou kapitolou je digitalizace. Pokud se podaří digitalizaci plně implementovat, bude v zásadě možné vyřídit povolení pro projekt elektronicky. Po překonání komplikací s implementací nových pravidel by měly být změny pro stavebníky vesměs pozitivní a přinést úsporu času i nákladů spojených s povolovacím procesem. 

Jak se změní pravidla pro DPH u nových bytů a domů? Na co by se měli připravit ti, kdo plánují development v příštím roce? 

DV: Novela zákona o DPH s účinností od 1. července 2025 významně zkrátí časový limit pro osvobození DPH při prodeji nemovitosti. Stávající 5letá lhůta se zkrátí na 2 roky. DPH se navíc bude vztahovat pouze na první prodej dokončené nemovitosti v této dvouleté lhůtě. 

Další změna se bude týkat definice staveb pro sociální bydlení, kdy dojde k rozšíření okruhu staveb pro sociální bydlení, na které se uplatňuje snížená sazba DPH. Aktuálně jsou ve snížené sazbě pouze stavby s byty o velikosti do 120 m2.  Nově se bude za bytový dům pro sociální bydlení považovat i dům, v němž je více než polovina podlahové plochy tvořena byty do 120 m2. Aktuálně musí bytový dům pro sociální bydlení zahrnovat pouze byty do 120 m2. Pokud se v domě nacházejí i komerční nebo jiné nebytové prostory, nelze na celý dům aplikovat sníženou sazbu DPH. 

A konečně, změní se definice stavebního pozemku pro účely DPH. Za stavební pozemek bude nově označen takový pozemek, na kterém lze v budoucnu umístit stavbu. Rozhodná bude územně plánovací dokumentace, rozhodnutí stavebního úřadu nebo vymezení zastavěného území, nikoli existence stavebního povolení. Tato změna bude klíčová pro nové akvizice pozemků zamýšlených pro budoucí výstavbu. 

Stále častěji se mluví o zelené výstavbě. Jaké novinky čekají stavebníky v této oblasti? A jak se to promítne do jejich nákladů? 

DV: Zelená výstavba je trendem již několik let. Aby projekt splňoval kritéria tzv. udržitelnosti, je dnes pro většinu developerů samozřejmostí. Povinné zavádění prvků udržitelnosti vyplývá z evropské legislativy (tzv. ESG). Spolu se zaváděním některých povinností jde ale ruku v ruce i podpora ekologických či udržitelných staveb. Nabízí se dotační programy či daňové úlevy na projekty s nízkou energetickou náročností (např. pro pasivní domy nebo budovy s nulovými emisemi). Realizace projektů splňující požadavky na udržitelnost a ekologii je ovšem v současnosti spojena s vyššími počátečními náklady, ať už jde o úsporné technologie nebo ekologické materiály. V ideálním případě by měly být vyšší vstupní náklady kompenzovány nižšími provozními náklady projektů během jejich životnosti. 

Nájemní bydlení je čím dál populárnější. Jaké změny v zákonech se chystají pro pronajímatele a nájemce? Na co by si měli dát pozor? 

DV: Ano, z nájemního bydlení se pomalu stává nový standard. Je ale pravdou, že právní úprava nájemního bydlení je poměrně rigidní, takže podnikat v této oblasti není zrovna snadné. Jednu z nejproblematičtějších oblastí, kterou je dlouhodobě nemožnost v rozumné době vystěhovat z bytu nájemce, který porušuje své povinnosti, by měla pomoci řešit novela občanského soudního řádu. Ta zavádí institut tzv. rozkazu k vyklizení, který by měl proces vyklizení bytu značně urychlit. 

Poměrně sporná je připravovaná novela občanského zákoníku, která by měla omezit tzv. řetězení nájemních smluv na dobu určitou. Podle návrhu by mohly strany uzavřít smlouvu na dobu určitou kratší než tři roky maximálně dvakrát po sobě. Třetí a následující nájemní smlouvy by pak musely být uzavřeny na minimálně tři roky nebo na dobu neurčitou.  

Diskutuje se také otázka propojení investic do zvýšení energetické úspornosti nemovitosti s možností navýšit nájemné (nad dosavadní zákonem stanovený limit) o určité procento z účelně vynaložených nákladů na takovou investici. 

Když developer spolupracuje s architektem, často řeší práva k projektu. Jaká z toho plynou rizika? 

DV: Předně je třeba říct, že práva k projektu – ať už jde o architektonikou část nebo projektovou dokumentaci – je nezbytné řešit. Stále se v praxi setkáváme s tím, že otázka autorských práv k projektům není řešena buď vůbec, nebo je řešena nesprávně. Nelze doporučit spolehnout se jen na zákonnou úpravu. Důsledkem mohou být nedostatečná práva developera k projektu, která omezují následně změny projektu a nakládání s ním, a to včetně jeho prodeje (!). Zjednodušeně řešeno, developer by měl usilovat o co nejširší rozsah práv k projektu, aby nebyl omezen v jeho budoucích změnách bez ohledu na to, zda jde o design nebo technologická řešení. Kromě toho je třeba pamatovat i na to, že stavebník potřebuje mít právo dokončit projekt, pokud by byla spolupráce s původním architektem či projektantem ukončena. Věc má ale i druhou stránku – architekti mají oprávněně zájem na tom, aby jejich dílo, a tím i jejich pověst, byly chráněny před nežádoucími zásahy. Výsledné ujednání ohledně autorských práv by tak mělo reflektovat a respektovat zájmy obou stran. 

Umělá inteligence se dostává i do stavebnictví. Jaká nová pravidla pro její používání přichází z Evropské unie? Co to znamená pro běžnou praxi? 

Bořivoj Líbal: Nová legislativa zavádí přístup založený na posouzení rizik, kde informační systémy využívající umělou inteligenci s vysokým rizikem musí splňovat přísné požadavky na bezpečnost, transparentnost a lidský dohled. Pro stavební praxi to může znamenat, že při implementaci AI technologií bude nutné zajistit jejich soulad s těmito pravidly. To může zahrnovat například důkladné testování a certifikaci systémů používaných ve stavebnictví, ať již se jedná o fázi navrhování, projektování či samotné řízení výstavby před jejich nasazením. 

Vidíte nějaké změny v zákonech, které by mohly překvapit stavební firmy nebo investory v příštím roce? Na co by se měly připravit? 

BL: Od prvního ledna příštího roku dochází ke změně v daňových povinnostech ohledně zdanění příjmů fyzických osob z prodeje akcií a podílů, která se týká limitace maximální roční výše osvobození. Příjmy z prodeje akcií a podílů jsou sice i nadále osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob, ale nově v roce 2025 pouze do výše 40 milionů korun českých, a to při současném splnění časového testu (tří let u akcií, resp. pět let u podílů). Pokud tedy roční příjem z prodeje přesáhne tento limit, podléhá tento přesah zdanění. Tento zdanitelný příjem však lze snížit o poměrnou část výdajů související s pořízením investice (případně též tržní ceny zjištěné znaleckým posudkem či odborným stanoviskem k 31. 12. 2024). Cílem novely je zajistit, že se bude danit pouze nárůst hodnoty od 1. 1. 2025. Některé transakce se tak z toho důvodu uspíšily a uskuteční se do konce letošního roku. Pokud však prodej není možné dokončit do konce tohoto roku nebo i v případě, kdy zatím fyzická osoba neví, zda bude své akcie či podíly prodávat, tak se jeví jako často užitečné vyhotovit v průběhu roku 2025 výše uvedený znalecký posudek či odborné stanovisko, které s ohledem na výše uvedené může snížit daňové zatížení fyzické osoby při prodeji podílů či akcií.  

Evropská unie zavádí nová pravidla pro kybernetickou bezpečnost. Co to znamená pro chytré budovy a jejich provoz? Jaká konkrétní opatření budou potřeba? 

BL: Směrnice NIS2 vyžaduje, aby provozovatelé chytrých budov, pokud budou spadat pod regulované subjekty, implementovali opatření pro řízení kybernetických rizik a mimo jiné zavedli procesy hlášení incidentů. Konkrétní opatření mohou zahrnovat pravidelné bezpečnostní audity, zavedení systémů pro detekci a prevenci kybernetických hrozeb a školení personálu v oblasti kybernetické bezpečnosti. 

Zákoník práce přináší od ledna více flexibility. Jak to mohou využít firmy ve stavebnictví a developmentu? Co se mění u dohod o provedení práce? 

BL: Novela zákoníku práce přináší od ledna významné změny, jako je možnost samostatného rozvrhování pracovní doby na základě písemné dohody, což může být ve stavebnictví využito k efektivnější organizaci směn podle potřeb jednotlivých projektů. Také je zaveden nový valorizační mechanismus minimální mzdy, který od roku 2025 stanoví její výši na základě průměrné mzdy. Pro soukromý sektor se také ruší zaručená mzda, což zjednoduší nastavení odměňování a určitou administrativu s tím spojenou. Je však potřeba pamatovat na dodržování principu rovného zacházení. V blízké době se očekávají i další změny zvyšující flexibilitu, jako je zkrácená výpovědní doba či prodloužení zkušební doby, ty však teprve procházejí legislativním procesem a jejich účinnost nastane později. Tyto kroky mohou firmám pomoci lépe přizpůsobit pracovní podmínky aktuálním potřebám projektů. 

Last modified: 6. 1. 2025